居间是指居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务, 委托人支付报酬的行为。居间是保险中介服务的内容之一。根据委托内容的不同, 居间行为可以分为提供订约机会的报告居间和提供介绍服务的媒介居间, 还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间行为。居间人是指在买卖双方之间充当介绍人而获取佣金的中间商人。居间人在居间活动中, 一般不介入委托人与第三人订立的合同, 只是起牵线搭桥的作用。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人支付报酬的合同。居间合同具有以下法律特征:
(一) 居间合同的居间人只按照委托人的指示、委托的业务范围和具体要求进行居间业务活动, 并不以任何一方的名义或以自己的名义订立合同;
(二) 居间合同的目的是使委托人与第三人订立合同;( 三) 居间合同是有偿合同。
居间合同一般包括以下主要条款: 委托人和居间人的名称或姓名、委托事项、期限、报酬及费用的负担等。
居间合同的基础是委托合同。居间合同的发生有以下两种情形:
第一, 委托人主动找居间人。例如甲有一套房子要出租, 他找到作为房屋租赁中介机构的乙公司, 乙公司在其公司登记的求租人中为其找到了合适的人选丙, 甲和丙签订了房屋租赁合同,乙公司收取中介费( 佣金) , 按我国目前此类居间合同的交易习惯, 佣金是由求租人支付。
第二, 居间人主动找委托人。居间人往往信息灵通, 例如甲知道某物在某地有卖, 而急需购买此物的乙却不知道, 甲向乙报告了订立合同的信息, 并为乙订立合同提供了媒介服务, 使乙如愿在某地购买了他所需要的物品, 由此乙向甲支付一定数额的佣金。
以上两种居间合同的基础都是委托合同。第一种情形甲和丙都是乙公司的委托人, 第二种情形尽管是甲先找的乙, 但最终乙转化为甲的委托人, 由乙向其支付佣金。
居间合同中的居间人不是委托人的代理人, 而是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。代理人是在委托人授权的前提下, 以委托人的名义与第三人订立合同, 委托事务完成后, 根据合同中有偿或无偿的约定, 委托人决定是否向代理人支付报酬。居间行为的目的就是为了促成他人之间的交易, 并获取报酬。所以居间合同的一个典型特征就是有偿性。
关于居间人是否必须具有特殊营业资质, 有两种看法。一种观点认为“ 居间人只能是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民”。还有一种观点认为“ 居间合同的主体并无特殊性, 无论法人、公民均可成为居间合同的居间人”。
就目前的实际情况看, 对专门从事中介服务( 居间业务) 的公司, 有必要对其资质提出特殊要求, 即必须具备法人条件并经过登记才能营业。而对于从事其他业务的法人或者公民, 如果能促成他人之间的交易, 且其行为不违反法律上的强制性规定, 也应属合法的居间行为, 可以收取合同约定的报酬。