考察一处房产是否值得投资,最重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值,不妨一试。
公式一：租金乘数小于12租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入,小于12。 比如一套房子,2001年时售价22万元,月租金1500元,那么它当时的租金乘数是12倍。如果一处房产的租金乘数超过12倍,很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元,而月租金却仍不到2000元,租金乘数升到25倍,已经大大超过了合理的范畴。
公式二：8-10年收回投资投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款） 12。回收年数越短越好,合理的年数在8-10年左右。 仍以上面提到的那套房子为例,假设2001年时首付5万元,每月按揭供款1000元,1年后交房,当时它的投资回收年数是10．3年。但是到了2005年,由于房价上涨,而租金却没有同步增长,现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款,实际上面临投资无法回收的境地。
公式三：15年收益看回报如果该物业的年收益 15年＝房产购买价,那么该物业物有所值；如果该物业的年收益 15年 房产购买价,该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益 15年 房产购买价,那该物业价值已高估。 仍以上面提到的房子为例,2001年时,年租金收益为1．8万元,乘以15等于27万元,大于当时的售价22万元,因此是值得投资的。但是现在,就以2000元月租金计算,合理价值为36万元,远远小于当前60万元的售价,价值已经被过度透支了。