钱女士属于北漂一族,4月份委托某中介公司在柳芳南里买了一套面积44平米的大一居,22.2万元全包价,一次性付款,目前空房进行出租,月租1300元,租期稳定。根据我爱我家专业人士预计,五年以后在进行转卖,如果契税下调,还可以销售20万元。
那么该房五年的租金是78000元,钱女士的在这套房子上的收入可以达到278000元,扣除购房成本,投资收益为56000元,资金回报率达到25％。
一大误区需注意在消费者购买二手房投资中还需要注意一个误区：一是在户型选择上,现在大部分的客户都会选择购买大一居,认为需主50％都在自己进行出租,能上市进行交易的就更少了,造成总价较低,但是均价达到5100－5500元／每平米,甚至更高,而相同地区的小二居基本是5100－5300元／每平米。
50平米左右的小二居在出租当中和大二居的租金价差不过200－300元,而在总价上却相差3万－5万元。
由此可见,小二居的投资优势十分明显。目前的价位由于供求失调,虚高不下,如果投资者想在这个时候介入二手房市场,就要做好适应目前价位的心理准备。
两种投资方式投资二手房相对来讲总价较低。
一般投资方式有两种,一是买来出租,随着中国加入WTO和申办奥运的成功,北京市流动人口越来越多,京城的三级市场前景广阔。
根据专业人士预测,京城的租金将维持在一个较高水平之上。二是转卖,在2005年后由于国家基建建设的减少审批,上市交易的将会是大量的二手房,二手房市场也会日趋活跃,二手房售价也将会在一个不错的价位之上。三个问题需要考虑据统计,经济发达国家的二手房投资回报率一般在5％左右,房价一般是租金的100－200倍,目前台湾的年投资回报率3％－4％,香港为6％－8％之间,上海则在6％－10％,而北京由于其独特的地域性,使得它的投资回报率至少要达到10％以上才能算是一个成功的投资。
因此,投资二手房的客户为了便于出租或将来转卖,一定要考虑以下几个问题：首先是地理位置的问题,地理位置好,附近公司多,需要租房的客户就多,相应的租金自然就会上浮。其次是买二手房进行投资,最好买中低档装修或是毛坯房,因为目前装修过的二手房价格中的水分太大,会直接影响房价的判定,造成消费者的利益损失。精装修和简单装修的房子在出租中区分不是很明显,租金价差不大,而在二次进行买卖当中,客户更喜欢按照自己的想法去进行装修,精装修的房子不是很好卖。
第三就是最好买有厅的房子,因为这样的房子户型能进行改造,转卖时接手的客户可以根据自己的需要或当时的现状将房子改成一居或两居。