一场大雨令家住某小区的业主李先生发现小区地下车库进水,导致其存放在车库内的轿车被淹,严重受损,李先生为此花费了数万元修理费。李先生认为物业公司属于管理方,对其损失应承担赔偿责任,遂将物业公司起诉至法院。物业公司辩称,地下车库进水是因天降暴雨所致,属于不可抗力,且事故发生后,物业公司及时组织工作人员铺设阻水带、使用抽水泵抢修,尽到了管理义务,不应承担赔偿责任。
[律师观点] 武汉市律师协会房地产委员会、湖北诚明律师事务所律师 李斌 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》有关规定,物业公司应当及时对业主建筑物共有部分包括楼顶、外墙、供排水设施进行维修、养护、管理。物业公司作为管理人,平时应对地下车库的挡水、排水、防渗漏等方面做好相应的工作,并在险情发生时采取有效的应急排水措施。如果险情无法排除,物业公司有义务及时通知业主将财物移出车库,从而避免损失发生或进一步扩大。如果物业没有及时排除险情又未能及时通知业主,从而导致业主车辆受损的,应承担相应赔偿责任。
本案中天降暴雨导致地下车库进水,不应属于不可抗力免责的情形。所谓不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,如地震、洪水、火灾等自然灾害;征收等政府行为;罢工、骚乱等社会异常事件。
随着现代科技的发展,降雨作为一种天气现象是可以预见的,其危害后果也并非不可避免,如果物业公司能够加强排查,对风险做好预防,发现情况及时通知业主并处理灾情,本次事故是可以避免和克服的。因此物业公司未能发现地下车库安全隐患,进水后又未能及时通知业主避免损害的发生,其消极不作为是事故发生的直接原因,不能基于不可抗力而主张免责。但考虑到物业公司在事故发生后履行了部分服务管理职责,可以适当减轻其赔偿责任。