投资房产,您要考虑的因素是什么了？是价格还是其他什么的？在中国投资房产和在美国投资房产有相同的规律吗？在发展中国家的城市化进程中,人口与货币在流动中积聚集中,驱动房价上涨的主要力量不是居民收入,也不是合理租金,而是人们的致富欲望和超额货币。2013年,房价走势的分化得到确认,“北上广深”的房价涨幅领先。
2014年初,杭州、常州开始“砸盘”促销,恐慌情绪弥漫,预计还将有开发商跟进。房地产投资有一个公式：第一是区位,第二是区位,第三还是区位！学术界有人把这三个“区位”再解读为：第一是城市中心,第二是城中水岸,第三是交通热点。这一投资定律在发达国家具有普遍性,却未必完全适用于中国市场。城市化是一次大规模的人口迁徙,所以我们用城市化率来衡量城市化的进程,而城市化率就是城市人口占总人口的比例。在城市化的起步阶段,城市人口从20%以下到35%左右,投资楼市的人们普遍获利,无论是大城市还是小城镇,房价上涨迟早发生。
在城市化的加速阶段,楼市投资的回报率开始分化,大城大涨,小镇小涨,中心城市的房价涨幅绝对领先。在城市化的完成阶段,也就是城市化率超过50%并逐年接近65%的阶段,房价走势逐渐发生逆转,中心城市疯涨,边缘城镇滞涨或下跌。由于人口外流,一些城镇变为“鬼城鬼镇”,还有一些城镇会由于交通网的建设和水资源的危机而成为“灾城”。从一个国家的版图看,楼市投资会呈现出一个“金字塔”的趋势,可投资的楼市会逐渐缩窄,最后缩窄到中心城市和城市中心。
此时,房地产投资公式的“区位”价值也会改变为：第一是中心,第二是中心,第三还是中心。区位的“中心”价值有三个维度：其一是金融中心,尤其是在都市圈或城市群主导的城市化模式中,金融中心城市一旦形成,就会对周边城镇产生辐射效应,像磁场一样加快货币的流通速度,让财富总量在交易中膨胀。其二是城市中心,尤其是在高收入者较为集中的地城市,时间就是财富,效率就是生命,区位的价值是用时间度量的,而金融业经营着时间的货币化。人们会用时间交换空间,自愿支付较高的空间价值来换取更多的工作（致富）机会。其三是中心城市的城市中心,尤其是在投资机会较多的城市,流动的人口、流动的信息和流动的资金在中心汇集,人们所说的不夜城就具有这样的区位价值。在发展中国家的城市化进程中,人口与货币在流动中积聚集中,驱动房价上涨的主要力量不是居民收入,也不是合理租金,而是人们的致富欲望和超额货币。
所以,超出居民可支付能力的高房价主要面对外来人口和外部资金,人口的流动性越强,资金流入量越高,房价涨幅越高。在城市化的完成阶段,金融中心及其辐射的城市群基本形成,房价涨跌的幅度几乎等于财富聚散的动态指标：房价下跌代表人口与资金的外流,房价上涨则代表人口与资金的流入。从人口流动和财富聚散的角度看房价的涨跌,边缘城镇的房价下跌会刺激中心城市的房价上涨,城市郊区的房价下跌会刺激城市中心的房价上涨。房价涨幅的分化直接衡量着不同区位的家庭财富存量,特别是在房地产占家庭财富比重较高的中国,单位空间的人口/财富比伴随房价走势而变,楼市投资的“中心”价值驱动着高端物业的上涨,并且在经济的周期波动中“领涨抗跌”。
楼市投资的中心价值论是对区位价值论的修正,“中心”的财富磁场效应越强,“中心”与“外围”的分化趋势越难改变,结果就是房价走势冰火分明,天价与鬼城同在,癫狂与落寞齐飞！上涨的城市心花怒放,下跌的城镇目瞪口呆。房价走势的分化一再证明：城市房产的刚性需求不仅是居住需求,比居住更具刚性的是致富需求！