贷款安排的内容。贷款安排主要是决定贷款期限和首付率。绝大多数住房贷款采用分期还款的方式,即每月等额归还贷款本息。在房价一定的情况下,选择不同的贷款期限、首付率,就会决定不同的月均还款水平。通常,贷款期限越长或者首付率越高,每月需要还款的金额越小,反之则相反。预期的每月收入水平是决定还款安排的客观制约因素。
根据发达国家住房贷款盼经验,月均还款额占月收入水平的％一50％比较合适,．超过50％后,借款人的日常生活及消费水平将受到不利的影响。从绝对额看,每月还款后一个家庭所剩收入至少应该高于该城市规定的人均最低生活标准。
提前还贷。提前还贷有好处。一方面,许多贷户当初贷款时,由于对今后自己到底能挣多少钱心里没底,故常常抱有“多贷一点、贷期长一点”的保守思想,几年下来后,不料随着收入增长还贷能力有了较大的增强。另一方面,贷款毕竞要支付利息,如按“等额本息还款法”计算,公积金贷款10万元、贷期．20年共需支付利息5．3万元；银行个人住房商业性贷款10万元、贷期30年共需支付利息10．62万元,利息额竞分别占贷款本金的53％和．2％,非常之可观。故此,在能力许可下,能提前还清贷款的还是尽早还清。
何时提前还贷?如果你的收入发生变化,例如获得一份收入更高的工作,职位升迁后收入得到很大改善,支付能力提高了,为了减少利息支出,你可以增加每月还款额,从而缩短还款期限。此外,如果你得到一次性大额收入,例如彩票中奖、股票暴涨、大额奖金、接受馈赠等,你也可以一次性提前归还部分本金。
收入水平提高后,是否提前还款还取决于其他投资机会,例如购买股票、投资基金、高收益的债券,只要这些投资的回报率高于住房贷款所需支付的利息,你最好不要急于提前还款,否则你会为失去更好的投资机会而懊悔。在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满一年后提出,并且你归还的金额应超过6个月的还款额。